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投资性房地产评估  

我们的成功经验摘要
招商局国际有限公司 (00144.HK)
越秀地产股份有限公司 (00123.HK)
珠光控股集团有限公司 (01176.HK)
中渝置地控股有限公司 (01224.HK)
北京北辰实业股份有限公司 (00588.HK)
重庆钢铁股份有限公司 (01053.HK)

固定利率证券、公司股票及房地产是一般公司的三个主要投资范畴。在这三个主要范畴中,证券交易所给予上市公司股票及政府债券等利率证券一个自由交易的平台。与其他的投资机会相比,房地产市场缺乏一个中央交易的平台。房地产交易市场欠缺透明度及管理投资物业时,可能出现有关物业拥有权、租金和租赁期限等问题,公司往往需按个别物业情况而进行洽谈。因此,经考虑不同的估值因素及市场情况后,一个全面的房地产评估对确定物业的公允价值具有重要意义。

影响投资性房地产价值的因素

  • 房地产特性和位置
  • 市场按揭贷款利率
  • 房地产维修及保养
  • 销售和购买模式
  • 转让模式
  • 本地市场之可供支配收入水平
  • 房地产相关之政策

 

我们的支援服务
我们的评估专家能依据本地及国际会计准则,为住宅、商业、工业或其他用途的投资性房地产提供即时和全面的评估方案。我们的评估师及顾问更拥有多项国际评估及专业认证,可以满足客户不同的需要。

欲查询更多关于我们评估及顾问服务的资讯,请浏览www.gca-valuation.com。

投资性房地产的估值需要
无论持有目的是以赚取租金及/或资本增值的住宅、商业、工业或其他用途的投资性房地产,都需根据香港会计准则第40号投资性物业 来核算。香港会计准则第40号要求香港公司在财务报告中,为其持有的投资性房地产进行物业评估,而该公允价值应反映房地产市场的状况。我们作为独立的资产评估师,在评估过程中提供专业可靠的评估意见。

在评估房地产公允价值的过程中,如有房地产在同一地点并受类似租赁及其他合约条款所规限的物业,该物业在活跃市场中的近期买卖价格会被视为最有参考价值的支持数据。如在活跃市场上未有该类投资性房地产的参考数据,我们会用其他方法来估算房地产价值,例子包括:

(一) 开发中的投资物业的公允价值一般采用剩余法计算。该方法透过预算开发商的盈利潜力,从中扣减开支成本及其开发项目的投资风险而计算于评估日的已建物业价值; 或

(二) 已建投资物业的公允价值一般采用收益资本化法计算。该方法采用未来现金流量折现的方法,并根据任何现有租约和其他合同之条款及外在证据。

房地产评估方法

评估方法 常用的评估方式
市场法 直接比较法
收益法 收益资本化法
成本法 折旧重置成本法

房地产评估的实践
公司甲在北京拥有一橦商用物业,并委任我们就年度财务报告的披露要求作有关物业权益的估值。公司甲是一家在中国北方从事房地产开发及投资的公司。

Case Study

在确定物业权益的市场价值时,我们采用收益资本化法,即是按该物业的剩余租赁期内需支付净租金的金额进行资本化。而当现有租约到期后,我们会按市场租金对该物业权益进行资本化。

我们的资产评估报告采用普遍认可的评估方法,并符合香港测量师学会《物业估值准则》、香港财务报告准则、香港会计准则及其他财务报告准则,为估算物业之公允价值提供意见。

 

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