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IPO VSA PPA
投資性房地產評估  

我們的成功經驗摘要
招商局國際有限公司 (00144.HK)
越秀地產股份有限公司 (00123.HK)
珠光控股集團有限公司 (01176.HK)
中渝置地控股有限公司 (01224.HK)
北京北辰實業股份有限公司 (00588.HK)
重慶鋼鐵股份有限公司 (01053.HK)

固定利率證券、公司股票及房地產是一般公司的三個主要投資範疇。在這三個主要範疇中,證券交易所給予上市公司股票及政府債券等利率證券一個自由交易的平台。與其他的投資機會相比,房地產市場缺乏一個中央交易的平台。房地產交易市場欠缺透明度及管理投資物業時,可能出現有關物業擁有權、租金和租賃期限等問題,公司往往需按個別物業情況而進行洽談。因此,經考慮不同的估值因素及市場情況後,一個全面的房地產評估對確定物業的公允價值具有重要意義。

影響投資性房地產價值的因素

  • 房地產特性和位置
  • 市場按揭貸款利率
  • 房地產維修及保養
  • 銷售和購買模式
  • 轉讓模式
  • 本地市場之可供支配收入水平
  • 與房地產相關之政策

 

我們的支援服務
我們的評估專家能依據本地及國際會計準則,為住宅、商業、工業或其他用途的投資性房地產提供即時和全面的評估方案。我們的評估師及顧問更擁有多項國際評估及專業認證,可以滿足客戶不同的需要。

欲查詢更多關於我們評估及顧問服務的資訊,請瀏覽www.gca-valuation.com。

投資性房地產的估值需要
無論持有目的是以賺取租金及/或資本增值的住宅、商業、工業或其他用途的投資性房地產,都需根據香港會計準則第40號投資性物業 來核算。香港會計準則第40號要求香港公司在財務報告中,為其持有的投資性房地產進行物業評估,而該公允價值應反映房地產市場的狀況。我們作為獨立的資產評估師,在評估過程中提供專業可靠的評估意見。

在評估房地產公允價值的過程中,如有房地產在同一地點並受類似租賃及其他合約條款所規限的物業,該物業在活躍市場中的近期買賣價格會被視為最有參考價值的支持數據。如在活躍市場上未有該類投資性房地產的參考數據,我們會用其他方法來估算房地產價值,例子包括:

(一) 開發中的投資物業的公允價值一般採用剩餘法計算。該方法透過預算開發商的盈利潛力,從中扣減開支成本及其開發項目的投資風險而計算於評估日的已建物業價值; 或

(二) 已建投資物業的公允價值一般採用收益資本化法計算。該方法採用未來現金流量折現的方法,並根據任何現有租約和其他合同之條款及外在證據。

房地產評估方法

評估方法 常用的評估方式
市場法 直接比較法
收益法 收益資本化法
成本法 折舊重置成本法

房地產評估的實踐
公司甲在北京擁有一橦商用物業,並委任我們就年度財務報告的披露要求作有關物業權益的估值。公司甲是一家在中國北方從事房地產開發及投資的公司。

Case Study

在確定物業權益的市場價值時,我們採用收益資本化法,即是按該物業的剩餘租賃期內需支付淨租金的金額進行資本化。而當現有租約到期後,我們會按市場租金對該物業權益進行資本化。

我們的資產評估報告採用普遍認可的評估方法,並符合香港測量師學會《物業估值準則》、香港財務報告準則、香港會計準則及其他財務報告準則,為估算物業之公允價值提供意見。

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